ローンの返済が難しい(任意売却)

競売になる前に「任意売却」という選択を

「毎月の住宅ローンの支払いが厳しい」「銀行から督促状が届きはじめた」…など、ローンの返済でお困りではありませんか? そういったケースで、「競売(けいばい)」ではなく、「任意売却」という方法によって、物件を有利に売却し、新生活を始めることが可能です。

こちらでは沼津や三島で不動産をお取り扱いしている「センチュリー21ワンズエステート」が任意売却やリースバックについてご説明します。当社には銀行出身のスタッフが在籍しており、ローン返済についても適切なアドバイスを行っています。

任意売却とは?

任意売却とは?

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、債権者である金融機関は、ローンの対象となる物件に抵当権を設定します。万が一ローンを返済できなかったときに、抵当権を設定した物件が担保として回収に充てられるのです。

もちろん、ローンを組む際には、毎月確実に支払える額を設定していることでしょう。しかし、病気やリストラ、離婚など不測の事態によって、返済が難しくなることは誰にでも起こり得るのです。そんなとき、不動産を差し押さえられたら・・・。「競売」で手放すしかないのでしょうか?

競売による不動産の売却では、市場価格よりも相当安い価格での売却となり、その後の生活の見通しも立てにくいのが実情です。そこで、住宅ローンの支払いが困難な場合の救済手段として、「任意売却」という解決方法が注目されています。

任意売却とは、不動産会社が債務者と債権者の間に入って調整を行い、一般市場での不動産売却を目指す方法です。一般市場での売却なので競売よりも高く売れる可能性があり、債務者、債権者ともにメリットがあります。

任意売却が可能な期間

任意売却が可能な期間

競売を回避する解決方法としてメリットの大きい任意売却ですが、いつでもできる手続きではありません。どのような状況のときに任意売却が可能なのか、下の表でご説明します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

任意売却の可否 時期 状況
任意売却の
ご相談は可能です。
早めにご相談ください。
ローン滞納前 「毎月のローン支払いが苦しくなってきた」「何とか支払いはできているが余裕はない」といった滞納目前であれば早めの対策を考えましょう。
任意売却が間に合います。 ローン滞納1~3ヶ月 債権者である金融機関から督促状や催告書、一括弁済通知が届くようになります。何もしないでいると、競売にかけられてしまいます。
ローン滞納4ヶ月 競売を開始する通知が届きます。通知から4~5ヶ月で競売が行われます。もはや時間との戦いです。
ローン滞納5ヶ月 裁判所の執行官が訪問して写真撮影したり、不動産会社が訪問してきたりします。競売が目前に迫っている状況です。一刻も早くご相談を。
任意売却できません。 それ以降 競売が開始され入札されてしまうと、任意売却は不可能になります。競売しか選択肢がありません。

競売と任意売却の比較

競売と任意売却の比較

競売と任意売却、どちらも住宅ローンの滞納問題を解決するために物件を売却するという点で同じように思われるかもしれません。しかし任意売却には、競売に比べて様々なメリットがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

項目 競売 任意売却
売却価格 相場よりも大幅に安い価格で取引されてしまう 一般市場での売却になるので、市場価格に近い価格での売却が可能
ローンの残債 売却代金が低いため、多くの残債が重なる 競売よりも高く売却できるので、残債を大きく減らせる可能性がある
残債の返済方法 返済方法を交渉できず、競売後も無理な返済が続いてしまう 返済方法については、毎月の返済額や返済期間など、収入や生活状況に応じて、債権者と交渉できる余地がある
引っ越し費用 売却代金はすべて債務の返済に充てられ、引っ越し費用のねん出は難しい 債権者との交渉によって、引っ越し費用をねん出できる可能性がある
プライバシー インターネットや新聞に情報が掲載されるため、競売物件ということが近所にも知られてしまう 秘密厳守で売却を進めることができ、ローン滞納のことを近所に知られないで済む
立ち退き 落札者の都合で強制退去を迫られる 債権者との協議によって引っ越し時期などの交渉が可能になる
売却後の生活 すべて競売側のペースで進められてしまい、今後の生活の見通しを立てるのが難しい 次の生活への準備金も入り、返済方法も見直せて、新生活への再スタートができる

リースバックについて

ローンの支払いが苦しくなって不動産を売却するしかないケースでも、「仕事の関係で引っ越しが難しい」「子どもを転校させたくない」といったことがあるかもしれません。物件を売らなければならないけれど手放したくないという方のために、「リースバック」という方法があります。

リースバックとは、売却した物件の買主とリース契約を結んで、賃料を支払いながら住み続けるリース形態のことです。住宅ローンの支払いが困難になった家を売却し、物件の買主と賃貸契約を結ぶことによって、引っ越さず住み続けることができます。

もちろん所有権は買主に移ってしまいますが、近所に知られることはありません。ただし、リースバックは賃貸契約を結んでくれる買主が見つかることが条件であり、賃貸契約後に安定した収入が期待できる方などの条件もあります。

なお、将来的に物件を買い戻したい場合には、特約を取り決めることで、リースバック期間中または終了後に、不動産を買い戻すことが可能です。買い戻しまでの期間としては5年以内が目安となります。リースバックについてご興味のある方は、お気軽にご相談ください。